欧宝体育下载app:房地产是暴利行业吗 房地产开发商利润率到底有多少？发布时间：2024-05-28 | 来源：欧宝体育app官方下载 作者：欧宝体育手机版app下载

　　首先我们要定义“暴利”：在日常生活中我们大家常常使用“净利率极高”来定义“暴利”，但这显然是比较片面的。先捡矿泉水瓶之后卖废品是一种成本极低的活动，其净利率高得无法计算，但我们显然不会把这门生意看做“暴利生意”。

　　ROE，即净资产回报率，是用来描述企业纯收入能力的常用指标。ROE越高，就代表企业纯收入能力越强；

　　IRR，即内部收益率，是用于描述项目风险的常用指标，IRR越高，就代表此项目抗风险能力越强，即项目本身风险越低。

　　我们都知道投资的重要原则之一就是风险和收益是对等的。所以，我个人觉得，真正的暴利行业，是风险和收益不匹配的行业，即收益很高而风险很低的行业。表现在财务指标上便是ROE和IRR的双高。

　　ROE:以万科为例，2013年年报显示万科的ROE约为20%，低于银行业（招商银行23%）、互联网行业（腾讯30.8%）及酒业（泸州老窖33.2%）。这一个数字确实优于很多行业，但是距离“极高”和“暴利”还是有很大差距的。

　　IRR:一般来说，常规住宅销售项目的IRR在20%左右。这表示该项目操作的流程中每年能承受货币最大贬值20%，即年通货膨胀20%。这显然也不是一个风险极低的数字。

　　地产行业在经营过程中要缴纳大量税赋，其中用来限制地产行业利率最重要的税收是土地增值税。

　　土地增值税，简称土增税，民间称为“反房地产暴利税”，其作用一目了然。我这里不去描述土增税的构成方式，只举一个简单的例子。

　　甲公司开发了A楼盘，售价50000元/平，开发成本（可抵扣土增）10000元/平。此时土增税为20500元/平。

　　税收对ROE的限制体现在净利率上（ROE=净利率X周转率X杠杆）。一般来说，地产项目的净利率在10%-12%，最高能达到25%左右（食品医疗行业中等水准为25.58%）。

　　题外线.真正的暴利行业为“类税务局行业”，典型代表：博彩业（合法部分）。

　　合法合规的博彩业相当于“无痛税务局”，其经营方式是提供一个可以赌博的场所及配套服务，并从赌客的赌资当中抽取水钱作为收入。显而易见的是，这门生意的边际成本极低，ROE（净利率及周转率极高）和IRR双极高，是典型的暴利行业。

　　如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，能够达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。

　　除此之外，房地产公司在地价飞涨的时期，还会买下土地使用权等涨价后再转让，获取转让收益。我判断题目的重点不在这里，就带过好了。

　　上面所说的是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。集团公司还需要加上集团其他收益并扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。

　　排名靠前的基本是网络、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。

　　平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多能够说是「微暴利」吧。

　　另外，房地产行业的门槛很高。不论是资金门槛、政治门槛、技术门槛（运营房地产项目的能力）都很高。在房价平稳的今天，风险较之前极大的提升。所以，房地产项目有较高的利润率，也是合情合理的。

　　大众对一个行业产生「暴利」印象，一般会觉得：「啊！这个某某产品卖 100 块一个，成本其实 10 块钱都不到！暴利！」。如果从这个方面，我认为房地产称不上暴利。

　　1. 最挣钱的个案（20% 以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。传到大众耳中的更多的是「暴利」的案例；

　　上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。但是也有不足。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但经营成本高，例如为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。

　　例如，该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 2000-2200每平方米（按照 2100 计）。

　　2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。

　　1. 地价便宜。通过种种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格相对较低的地。地价成本少了，利润当然就高了。

　　2. 利用财务方法做高成本（造出很多不存在的成本），以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了某些特定的程度的手脚。

　　3. 融资成本。房地产项目基本都要借钱，有人借钱 8% 利息，有人 30% ，差别是很大的。

　　每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。了解一个行业的利润组成和经营方法，了解「为什么」之后，或许很难得出「暴利」或「非暴利」的概括性结论了。